今どき住宅ローン事情 ローン審査が通りにくい人におすすめフラット35ってどんな融資？
住宅ローンを検討している人なら、おそらく耳にしたことがある「フラット35」というサービス。もともと住宅の普及支援を目的として整備された半官製の融資で、住宅金融支援機構（※国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人）と民間金融機関が提携して運用している、長期固定金利の住宅ローンです。
ネットバンクであれ従来型の銀行であれ、社会情勢が不透明な中、長期にわたる固定金利ローンは提供しにくいものですが、そのリスクを公的な組織である住宅金融支援機構が担うことで、「最長35年間変わらない（フラットな）、固定金利」を実現しています。
「フラット35」は返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利が完済するまで続きます。もし期間中に金利が上昇したとしても返済額は増加しない点が最大の魅力です。
「フラット35」の4つのメリット
①金利が変わらない
②保証料、繰上げ返済手数料が無料
③返済中のサポートも充実
④エネ住宅などの優良な住宅取得は金利が引き下げられる→「フラット35Ｓ」※
※「フラット35」の条件に加え、住宅金融支援機構が定めたより上質な家づくりの要件（省エネルギー、耐震、バリアフリー、耐久性・可変性）のいずれかを満たす場合は、当初5年または10年の金利がさらに引き下げになる【フラット35Ｓ】という住宅ローンがあります。
なぜ「フラット35」は審査が通りやすいといわれるの？
「フラット35」でも、事前審査と本審査があるのは他の住宅ローンと同じです。しかし「フラット35」は、審査の条件が公表されているのが特徴です。
■【フラット35】の主な利用条件
・年齢
申し込み時の年齢が満70歳未満
・年収
●400万円未満の場合
年間合計返済額は年収の30％以下
●400万円以上の場合
年間合計返済額は年収の35％以下
・借入額
100万円以上8000万円以下
・借入期間
15年以上（申し込み本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年以上）
80歳－申し込み時の年齢（1年未満切り上げ）、
または35年のいずれか短い期間が最長借入期間
・住宅の技術基準
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・住宅の床面積
一戸建て 70m2以上
マンション 30m2以上
条件が明示されているということは、条件を満たすよう準備・計画すれば当然、審査が通りやすくなります。逆に、条件をひとつでも満たさなければ審査がとおることはありません。
他の金融機関でＮＧな事情も「フラット35」ならＯＫになることも
前述の通り「フラット35」は公的融資としての側面があります。したがって、明示された審査条件にあてはまらない、他の金融機関ならばマイナス評価になりそうなポイントが認められることもあります。
■健康上の理由で保険に入れなくても利用できる
たとえば、一般的な住宅ローンでは、支払い不能になったときの備えとして、団体信用生命保険（団信）に加入できることが絶対条件です。
しかし「フラット35」では、機構団信の加入は義務ではありません。もし健康上の理由で機構団信に加入できなくても、そのために審査が厳しくなることはないのです。
さらに、機構団信に加入しない場合は、本来の金利より0.2%低く借り入れすることができます。
■年収が十分あれば、勤務先の規模などはそれほど重視されない
一般の金融機関の審査では厳しめの審査ポイントとなる、収入の安定性。勤続年数や勤務先の規模についても「フラット35」の場合はあまりこだわらない傾向があるようです。
もちろん、勤務年数が長く、企業規模が大きいほど高く評価されるのですが、年収が十分にあると証明できるのであれば、勤務先が中小企業や自営業・フリーランスであっても審査に通りやすくなっています。
このように、民間金融機関の住宅ローンよりは利用しやすい「フラット35」ですが、クレジットカードの延滞や公共料金・税金の滞納などの個人信用情報のマイナスは厳しくチェックされます。
キャッシュレス化が進み、入出金のうっかりで延滞してしまう人が増えていますが、後から完済してもその履歴は数年残ってしまうため、いざというときに審査が通らない要因となります。
いずれはマイホームを…と考えている人は、日ごろから気を付けておきましょう。
「フラット35」にも当然デメリットはある
このように、一見いいことづくしの「フラット35」ですが、実際にはデメリットもあります。
■低金利の恩恵は受けられない
最大のネックは、完済まで固定金利のため、景気変動により市場金利が下がったとしてもローンの支払額が変わらず、低金利の恩恵にあずかることができないという点でしょう。最近増加しているネットバンク系の変動金利などに比べると、元々の金利設定も高くなっています。
■建築・購入する家に条件がある
また「フラット35」を利用するためには、面積や建築物の品質などの規定条件を満たす住宅でなくてはいけません。
収入は条件を満たしていても、物件が条件を満たしていなければ適用されず、この物件審査には費用もかかります。
新築であれば書類整備なども簡単ですが、中古の場合は法改正前に建てられたため建築条件があわない、面積などの確認書類の準備に手間取る、といったトラブルが発生することがあります。
どんな住宅ローンにもメリット・デメリットがありますが、「フラット35」はその誕生の背景に、「優良な住宅を多くの人に」という公共的な意図があります。
民間金融機関のローン審査が通りにくい人たち、将来の家計をしっかりと見通して堅実にマイホームを手に入れたい人にとっては、多いに魅力のある選択肢といえるでしょう。
