今どき住宅ローン事情 住宅ローン審査で金融機関が気にする4つのポイント
まず最初に、従来型の金融機関でもネットバンクでも、住宅ローンは必ず「事前審査」と「本審査」の2段階のチェックが入ります。
ネットバンクの事前審査はかなり大雑把ですので、ここが通ったからといって本審査も大丈夫というわけにはいきません。従来型の金融機関が丁寧に行う2回分の審査をネットバンクではまとめて本審査で行うことが多いです。
どんな金融機関でも「大きな融資をするのは、するだけの理由・利益がある」から。より率直に言うと「できるだけ長く、安定して支払いを続けられる（＝利子を払い続けてくれる）お客様かどうか」を、金融機関は審査しています。
ポイント①
収入の安定
金融機関が最も重視するのは「安定した支払い能力」です。
よく「フリーランスや独身はローンが通りにくい」といわれますが、これは月や年によって増減が激しいため、支払い能力の安定性の評価が下がってしまうからです。たとえ年収では十分条件をクリアしていても、先月は100万円、今月はゼロ、といった波がある職種は、特に引っかかりやすい傾向があります。
会社員であっても、雇用形態が非正規（契約・派遣・パート・アルバイトなど）の場合も、ほぼフリーランスと同じ基準でチェックされることが多いです。
毎月の給与や賞与が保証されている公務員や、大手上場企業の正社員、実績のある中小企業に長年勤務している社員などは問題になることは少ないです。
ポイント②
完済時の年齢
住宅ローン融資を行っているほとんどの金融機関では「80歳までの完済」を条件としています。したがって、現行の住宅ローンの最長期間である35年ローンを組むには、借り入れ時点で44歳以下でないといけないということになります。
一般的な会社員をモデルに考えると、44歳で35年ローンを組んだ場合、60歳～65歳で定年を迎えた後、80歳までの15年～20年間は、安定した収入がない状況で支払いを続けることになります。
こうしたリスクを考慮した金融機関では、たとえ80歳までと定められていても、完済時年齢が遅ければ審査が通らない可能性があります。
ポイント③
返済負担率と融資率
年収に対する返済の負担率も、審査では重視されるポイントです。
たとえ年収が多くとも、返済負担率が高すぎる場合は、いずれ返済できなくなる可能性が高い、そして将来的なリスクを考慮できない人だと判断されてしまうため、審査に引っかかりやすくなります。
また「融資率」というのは、購入したい物件価格に対する住宅ローンの比率を示します。物件価格2500万円の物件を、自己資金500万円・住宅ローン2000万円で購入すれば、融資率は75％。自己資金ゼロで2500万円のローンを組めば、融資率100％ということになります。
これも当然、融資率が低いほど通りやすくなります。
ポイント④
個人信用情報
ここでいう「個人信用情報」とは、クレジットカードの利用状況や住宅ローン以外の借り入れや、返済状況などの金融履歴のことです。
キャッシュレス化が進み、頻繁に利用する機会が増えたクレジットカードですが、その支払いがが3ヶ月以上延滞すると、個人信用情報に「異動」と呼ばれる記録がついてしまいます。クレジットの利用情報は多くの金融機関で共有されているため、「異動」が1つでもついてしまうと、大きなマイナス評価になってしまいます。
また「異動」がつかなくとも、支払いが遅れてしまうと「滞納」の記録がつくこともあります。どちらがついても審査時の評価は大きく下がります。
ポイント⑤
購入する（建築する）物件の価値
住宅ローン融資を受けるということは、支払えなければ物件を担保に取られる、という意味を持ちます。
そして「担保」として評価された物件は、たとえ購入価格が2500万円であっても、それ以下の金額で査定されます。不動産に定価はないため、購入価格分の価値が将来的に保障されているわけではないからです。
担保としての評価では、建物の経年劣化や周辺の相場などを反映した上で、物売却時ににいくらの価値があるかを査定します。この査定額以上の融資を求めても、まず認められません。
近年はリノベーションなどを見越して中古物件を購入する方も増えていますが、中古の査定は特に厳しく、希望通りの借り入れができないケースも多くなっています。
上記5つのポイントを踏まえて、自分たちが希望通りの住宅ローンを利用できるか、しっかりチェックしておきましょう。
