注文住宅のお金

今どき住宅ローン事情　いくら借りる？どれだけ払える？マイホーム予算を決める3つの目安

家づくりの資金計画を立てるときは、つい「いくらのローンを組めるか」にこだわってしまいがち。しかし実際には「借りられる額」よりも「返せる額」の方が重要になります。
リーマンショックやコロナ禍など、想定外の社会情勢が起こりうるこの時代、現在得ている収入が、安定して続くとは限りません。

たとえば3000万円のマイホームを手に入れたいとしましょう。金融機関が「3000万円ご融資できます」といってくれたとしても、「じゃあ全額ローンで払える」というのはかなりリスキーな考え方。借入額はマイホーム予算の8割程度に抑え、あとの2割は自己資金でまかなえるくらい準備するのが現実的です。

マイホーム予算の目安①
ローン支払いは「返済負担率25％」

住宅ローンについて調べていくと、金融機関の規約にはよく「年収に対する返済負担率30％まで」という表記が見られます。年収負担率とは、ローンの支払い額が実年収の何％にあたるかを意味しますが、実際に「年収の30％の借り入れを、月々支払う」というのは、かなり家計に負担がかかるものです。

夢のマイホームを手に入れても、暮らし向きが苦しくなってしまうのでは、豊かな生活とはいえません。金融機関が認めているのだからと真にうけず、できるだけ無理のない割合にすることを意識しましょう。

【年収500万円の場合】
負担率	負担額	負担の大きさ
20％	100万円（月額8.3万円）	ゆとりがある
25％	125万円（月額10.5万円）	標準的
30％	150万円（月額12.5万円）	負担が大きい

【年収800万円の場合】
負担率	負担額	負担の大きさ
20％	160万円（月額13.3万円）	ゆとりがある
25％	200万円（月額16.6万円）	標準的
30％	240万円（月額20.0万円）	負担が大きい

返済できる額はご家庭によって違いますが、まずは家内の年収を合計し、その上で、いくらまでなら適度なゆとりをもった負担割合になるのかを知ることが大事。家族構成や貯蓄額にもよりますが、多くとも「返済負担額25％」程度に抑えるのがおすすめです。

最近ではほとんどの金融機関のホームページで、「住宅ローンシミュレーション」（無料）が利用できます。簡単に「月々いくら返済をすれば、何ヶ月で完済できるのか」が分かりますので、ぜひ利用してみましょう。

マイホーム予算の目安②
土地・建物で「年収の5倍」

先に上げた「返済負担率25％」のほかに、もうひとつマイホーム購入予算の目安にある数字があります。それが「家+土地で年収の5倍」というもの。
ひきつづき「年収500万円の家庭」をモデルケースに解説してみましょう。

上記の目安でいうと、このご一家の適正なマイホーム予算は2500万円。仮に2,500万円全額を住宅ローンで適正な負担割合25％（年125万円）の支払いをしたとすると、単純計算で20年かかるということになります。
もちろん実際には、さらに利息や手数料などがかかるため20年以上かかるのですが、あくまでも概算として「月々10.5万円×12か月」＝「年125万円×20年強」という数字が出てきました。

この年月の間、現状以上の収入を維持できるか。ローンが終わるタイミングで、家族が何歳になり、どんなライフステージを迎えているか。具体的な金額を意識しながら考えてみると、借入額がご自分にとって適正かどうかを判断しやすくなるでしょう。

マイホーム予算の目安③
自己資金は「購入金額の2割以上」

かつての住宅ローンには「借り入れができる金額は物件価格の8割まで」というルールがありました。そのため、2割以上の自己資金を用意しておく必要があったのです。
しかし最近では規制が変わり、「フラット35」のように全額借入可能な住宅ローンが増えてきたため、頭金なしでも家を購入することができるようになりました。

とはいえ、「全額ローン」でのマイホーム計画にはリスクが伴います。
さらにマイホームの購入・建築にあたっては頭金としてまとまったお金が必要となりますので、自己資金は多いにこしたことはありません。

再び「年収500万円の家庭」が予算2500万円でマイホーム計画を立てるとして考えると、自己資金2割は500万円。住宅ローンの借り入れが2000万円ですめば、年収負担率25％で約16年と4年も早く完済することができますし、支払期間は20年のままにして年収負担率を20％（月額8.3万円・年100万円）に抑え、ゆとりのある暮らしを実現することも可能です。

もちろん500万円もの貯蓄をするのは大変ですが、自力で貯蓄する以外にも、保険の見直しや身内からの資金援助を活用すれば、効率的に自己資金を増やすことが可能です。